Logements
🔢 Nombre de logements associés à la convention
Si le nombre de logement associé à cette convention a changé depuis votre demande d'agrément, vous pouvez modifier le nombre en l'indiquant dans le champ dédié, comme le montre l'exemple ci-dessous :
Exemple : Lors de l'agrément vous aviez déclaré 8 logements, cependant lors du conventionnement il s'agira non plus de 8, mais de 10 logements. Vous pouvez ainsi modifier cette donnée à cette étape.
📌 Logements associés à la convention
En tant que bailleur, pour renseigner vos logements, nous vous proposons la saisie suivante.
Il vous suffira de :
Télécharger le tableau Excel,
Remplir les données requises : Désignation des logements, Type, Surface habitable, Surface des annexes réelle, surface des annexes retenue dans la SU, Surface utile, Loyer maximum en € par m² de surface utile, coefficient propre au logement, Loyer maximum du logement en €
Déposer votre tableau sur le module conventionnement du SIAP à l'étape Logements
Vous trouverez plus de précision sur la FAQ conventionnement APL réalisée par le service métier LO3: https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/prise-en-compte-des-annexes-r785.html
Coefficient propre de modulation :
Coefficient propre de modulation permet de contenir 4 chiffres après la virgule
💡Astuce : Si vous n'avez pas l'habitude de mettre de coefficient, vous pouvez continuer à faire sans, en ajoutant simplement le chiffre 1, pour tous les coefficients de vos loyers.
La somme des loyers après application des coefficients ne peut excéder la somme des loyers sans application des coefficients (loyers au m2 * surface utile). C'est la règle de contrôle d'APiLos, le module conventionnement du SIAP.
Exemple 1 :
Dans l'exemple, ci-dessus, la somme actuelle des loyers est de 1315,298€.
Par conséquent, la somme des loyers réelle devra être inférieure à 1 282,517€, afin que la règle de contrôle accepte le tableau des loyers déposé sur APiLos, le module conventionnement du SIAP.
Calcul du loyer maximum par le logement :
Le loyer est le produit de la surface utile, du loyer par mètre carré et du coefficient
Exemple 2 :
Dans l'exemple ci-dessus, il y a 4 logements. Par conséquent la somme des coefficients ne peut excéder 4. Cependant, dans cet exemple, l'addition des coefficients donne la somme de 4,2268... Une valeur supérieure à la norme. Car, certains des coefficients sont trop élevés.
Solution => Diminuer certains coefficients pour atteindre la somme de 4
Appartement E8 avec un coef de 1,5
Appartement O5 avec un coef de 0,5
Appartement O7 avec un coef de 0.75
Appartement O8 avec un coef de 1.25
=> Somme des coefficients = 4
Convention mixte PLAI et PLAI Adapté :
Convention mixte PLAI et PLAI adapté, seul le loyer le plus élevé (PLAI) doit être indiqué :
Ce cas est valable dans une convention de logement ordinaire, seul le loyer le plus élevé (PLAI) doit être indiqué. Par conséquent, le loyer PLAI adapté n'apparaît pas.
Pour rappel, le principe du PLAI adapté pour le loyer est d'avoir le loyer PLAI adapté plafonné par l'APL. Ce plafond APL dépend de la constitution du ménage. Il appartient aux services instructeurs de vérifier que le bénéficiaire de la subvention PLAI-Adapté respecte effectivement son engagement sur les loyers pratiqués. A cette fin, l’article D. 331-25-1 du code de la construction et de l’habitation fixe aux bailleurs concernés une obligation de rapport annuel au préfet.
Surfaces définitives :
A quel moment, les surfaces définitives peuvent elles être prises en compte dans APiLos, le module conventionnement du SIAP ?
Réponse : Quand vous le souhaitez ! Dans le sens où, la convention peut être validée puis remise à l'instruction pour changer les surfaces par exemple. Donc il est possible de réaliser un projet de convention APL avec des surfaces provisoires, puis d'ajouter par la suite les surfaces définitives.
Coefficient de structure :
Information sur le calcul du loyer (précisions le coefficient de structure n'apparait pas dans la convention APL)
En cas d'opération avec différents financements, le coefficient de structure se calcule par financement. Conformément au droit en vigueur, APiLos est configuré pour générer une convention APL pour chacun des financements. Ainsi, le coefficient de structure propre au financement en fonction duquel une convention APL est générée sert à calculer le loyer maximum en €/m2 de cette convention.
Exemple :
Une opération comporte :
2 PLAI de 18 m² et 33 m² ;
2 PLUS de 49 m² et 68 m² ;
1 PLS de 87 m².
La formule de calcul du coefficient de structure est : CS = 0,77 x [ 1 + (Nombre de logements x 20 m² / Surface utile totale) ]
Pour le calcul du loyer maximum de la convention PLAI, portant sur 2 logements pour une surface totale de 51 m2, le coefficient de structure sera égal à : CS = 0,77 x [ 1 + (2 x 20 / 51) ] = 1,3739215, arrondi à 1,3739
Pour le calcul du loyer maximum de la convention PLUS, portant sur 2 logements pour une surface totale de 117 m2, le coefficient de structure sera égal à : CS = 0,77 x [ 1 + (2 x 20 / 117) ] = 1,0332478, arrondi à 1,0333
Pour le calcul du loyer maximum de la convention PLS, portant sur 1 logement de 87 m2, le coefficient de structure sera égal à : CS = 0,77 x [ 1 + (1 x 20 / 87) ] = 0,9470114, arrondi à 0,9470.
Surface des locaux collectifs résidentiels
Pour les conventions ordinaires (HLM, SEM, Type I et II) incluants des logements étudiants, vous avez également la possibilité de remplir le champ Surface des locaux collectifs résidentiels.
ℹ️ Options facultatives pour les Financements PLUS
La mixité sociale
Calcul automatique par le SIAP&APiLos :
APiLos calcule automatiquement les 30% au moins des logements qui doivent être attribués à des personnes dont les ressources sont inférieures ou égales à 60% du plafond PLUS (= plafond PLAI) ; ainsi que les 10% au plus des logements qui peuvent être attribués à des personnes dont les ressources sont supérieures à 20% du plafond PLUS.
Plafond fixé au I de l'article D. 331-12 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044636999/2022-01-01
L'article de la mixité sociale est présent uniquement sur les conventions type HLM & SEM. Pour ces conventions, l'article de la mixité sociale comprend: - des calculs automatiques (30%, 10%. avec plus ou moins 10 logements et des arrondis différents) dans le a) et b) du 1er paragraphe à chaque fois - un chiffre correspondant au conventions intercommunales d’attribution et les orientations adoptées par les conférences intercommunales du logement, le 2nd paragraphe du a). Par conséquent, sur APiLos une partie est calculé automatiquement, soit le 1er paragraphe du a) et b). Concernant le bloc "Nombre de logements à louer en plus à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond", il fait référence au 2n paragraphe du a).
Vous trouverez plus de précision sur la FAQ conventionnement APL réalisée par le service métier LO3: https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/mixite-sociale-r783.html
Le nombre de logement de la mixité sociale est rempli automatiquement
Loyer dérogatoire
Rappel : Le montant de loyer d'une opération d'acquisition ou n'est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition pour un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources par dérogation et à titre transitoire.
Le coefficient propre au logement
Attention lorsque vous remplissez le coefficient propre au logement de ne pas le confondre avec le coefficient de structure.
Le coefficient propre correspond à une spécificité pour chaque logement. Ce qu'il apporte par rapport au coefficient de structure (CS) et aux marges locales :
Le CS et les marges locales sont établis à une échelle globale : celle de l'opération prise dans son ensemble.
Le coefficient propre au logement permet d'affiner le calcul du loyer de chaque logement et de l'ajuster en fonction de la taille et des caractéristiques propres de celui-ci.
La fixation des coefficients des logements est encadrée par l'obligation suivante, précisée à l’article R. 353-16 du CCH :
"La somme des résultats du produit, pour chaque logement, du coefficient par la surface utile ne doit pas excéder la surface utile totale de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier qui fait l'objet de la convention."
Ce qui revient à dire : la modulation au niveau de chaque logement ne doit pas entraîner un dépassement du produit locatif total au niveau de l'opération (c'est-à-dire loyer max de l'opération x SU totale).
Plus d'informations ici : https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/no4_loyers_des_lls_cle529ec1-1.pdf
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